.jpg)
Не купувайте имот в България, преди да прочетете тази статия
Гражданите на Германия са сред петте най-активни купувачи на имоти в България. Дори при карантина, търсенето от страна на германците остава високо, а през 2021 година се увеличи още повече. Какво накара германците да инвестират средства в българските „квадрати“? Как правилно да изберете имот в тази страна? Какво трябва да имате предвид при покупката? Как да избегнете опасностите и подводните камъни? Подготвихме тази статия, за да ви помогнем да намерите отговори на тези въпроси.
Причини за популярността на България
Курорти за всеки вкус. България – евтина дестинация за целогодишна почивка. На първо място, тази балканска страна е известна с черноморските си курорти. Въпреки това тук има и балнеологични зони с минерална вода и уникални по свойства лечебни кал, Ski курорти с модерни трасета, ярки природни забележителности (България заема 2-ро място в света по брой минерални извори).
Приемливи цени.
Надписът «евтино» тук характеризира практически всичко: хранителни продукти, гориво, дрехи, развлечения и лечение, недвижими имоти. Например, средната цена на кв. метър жилище в България е 700 евро, в София и на черноморските курорти – 800-1000 евро. Това е с 75% по-ниско, отколкото в Германия и други курортни държави от еврозоната (Италия, Гърция, Испания, Португалия).
Вижте горещите предложения в каталога:
Простота на оформлението на сделката.
За покупка на недвижимост в България е необходим само чуждестранен паспорт и банков сметка в българска банка. А от 2012 година, за притежателите на паспорт на ЕС са отменени всички юридически ограничения за покупка на земя.
Добро отношение на българите към германците.
България се стреми към европейски ценности и се ориентира в това преди всичко към Германия. Германците са чести гости на българските курорти, затова местното население е доброжелателно настроено към гражданите на Германия.
Знаете ли вие?
През последните 8 години България ежегодно е била посещавана средно от 500 хиляди туристи от Германия.
Размерен живот и развлечения.
В България има какво да предложи на различни категории купувачи:
- живописна българска дълбочина и малки морски градове-курорти – за семейства с деца и любители на размерен отдих.
- големи градове (Варна, Бургас, София, Пловдив) или „парти“ курорти (Слънчев бряг) – за младежта и ценителите на благата на съвременната цивилизация.
- населени места в районите на Балканските планини (Родопи, Пирин, Рила) – за любителите на активния отдих и еко-туризма.
Удобно разположение.
Самолети от Германия до България летят редовно, особено по време на курортния сезон. Също така е съвсем близо до Турция и Гърция. От България се организират многобройни автобусни екскурзии до забележителностите на тези страни.
Каква недвижимост интересува гражданите на Германия?
Немците проявяват по-голям интерес към недвижимостта в Бургаска област. Най-популярните градове и курорти – Слънчев бряг, Свети Влас, Несебър, Равда, Поморие, Созопол, Бургас. Тук има повече избор на жилищни обекти, добри условия за отдих и цените са по-ниски, отколкото в северните райони (окрестностите на Варна).
В отличие от други категории купувачи, германците повече закупуват частни къщи или апартаменти с 1-2 спални. На доля от тези категории жилища се пада 90% от запитванията за покупка на недвижими имоти. Студиата интересуват по-малко.
Особености на пазара на жилища на брега
Курорти за временно и постоянно пребиваване.
Цялата недвижимост на Черноморското крайбрежие на България може да бъде разделена на две категории: за временно и целогодишно постоянно пребиваване. От повече от 20 български курорта малко са подходящи за постоянно пребиваване. В малките курортни комплекси в междусезонието всичко замръзва, затварят се магазини, ресторанти, много жилищни комплекси.
Инфраструктурата на по-големите курортни комплекси и градове – Слънчев бряг, Свети Влас, Несебър, Равда, Бургас и Варна е подходяща за целогодишно пребиваване.
По протежение на бреговата линия, освен курортите, има редица села, например Близнаци и Приселци. Тези населени места могат да бъдат разгледани от желаещите да придобият къща или селски дом с парцел земя на няколко километра от плажната линия.
Ще бъде интересно: Къде е най-добре да купите апартамент в България?
Цени на пазара.
Недвижимостта в България напоследък поскъпва с 7-10% годишно, в някои сегменти ръстът достига 15%. Това е свързано с високото търсене и инфлацията в строителството, причинена от пандемията Covid-19.
През 2022 година имот в България може да се купи на следните цени: Студиа – 25-35 хиляди евро;; Апартаменти с 1 спалня – 30 – 50 хиляди евро;; Частни къщи – от 50 000 евро.
Разположение на частния сектор.
Необходимо е да се има предвид, че частни къщи в България се намират основно във Варна, Бургас и околностите на тези градове. Също така има редица села по крайбрежието, където може да се закупи относително евтина частна къща.
На известните български курорти като Слънчев бряг и Свети Влас почти няма частни къщи, тъй като тук основно се намират хотели и многофамилни комплекси. Малкият частен сектор в тези райони се разполага на разстояние от 5-10 км от бреговата линия в малки котиджни селища.
Особености при сключването на сделки.
Чужди граждани практически не сътрудничат с продавачи на имоти директно, поради незнание на езика и нюансите на законодателството в България. Според статистиката, до 98% от сделките се извършват чрез местни агенции за недвижими имоти. Също така по време на пандемията става все по-търсен дистанционен формат на сделките, без физическо присъствие на купувачи или продавачи чрез упълномощени представители.
Важно! Купувачът не плаща нищо на агента за услуги. .
Процедура за покупка на недвижимост
Депозит за резервация.
Купувачът оставя депозит за резервация на продавача или агенцията (обикновено 2000 евро) и подписва договор за резервиране. Депозитът се превежда на банковата адвокатска сметка. Жилищният обект се сваля от продажба и се подготвя пакет от документи за оформяне на сделката (обикновено подготовката на документите отнема 15–30 дни). Сумата на депозита се взема предвид при окончателното разплащане с продавача. Сумата се увеличава в случай на необходимост от удължаване на периода на резервиране по искане на купувача.
Нотариално оформяне на сделката. Мениджърът на агенцията, адвокат, продавач и купувач се срещат при нотариус (купувачът и продавачът могат да бъдат представени от своите упълномощени представители). Страните подписват документа, плащат нотариални разходи, след окончателното разплащане нотариусът заверява договора.
Регистрация на документите в Булстат. Нотариалният договор се регистрира в съда и в регистъра на недвижимите имоти Булстат (срок 7 дни). След това правата на собственост окончателно преминават към купувача. В завършек новият собственик се регистрира като платец на данък върху недвижимостта. Всички етапи на тази процедура отнемат до 60 дни.
Преоформяне на договорите за предоставяне на комунални услуги. След като всички документи са готови, е необходимо да се сключи договор за обслужване с управителя на комплекса и комуналните служби. В договора с управляващата компания ще бъде посочен размерът на таксата за поддръжка на комплекса и схемата на нейното плащане.
Сроковете за сключване на договори – произволни.
Процесът отнема минимум 2 седмици, максимум 4 седмици.
За избор и оформяне на обекта е необходимо да дойдете 2 пъти в България:
Избор и резервиране на обекта.
Сключване и нотариално заверяване на договора.
Възможен е и дистанционен вариант на сътрудничество, който не изисква вашето присъствие в България на сделка. Всички документи се изпращат по пощата.
Агенция за недвижими имоти «БългарскиДом.ком» вече 14 години помага на чуждестранни граждани с покупката на жилище в България. През това време сме осъществили над 1000 успешни сделки, придобихме опит, репутация на надеждна компания и нови приятели под формата на нашите клиенти! Гарантираме 100% прозрачност и безопасност, помощ на всички етапи от сделката. Вземаме предвид всичките ваши предпочитания и желания. Научете повече за компанията «БългарскиДом.ком»
Нашите клиенти от Германия
- Карл
- Откуда: Германия
- Регион: Ахелой
- Повече информация
- Татяна
- Откуда: Германия
- Регион: Слънчев бряг
- Повече информация
Как да избегнем подводните камъни
За да се насладите напълно на предимствата на недвижимостта в България и да избегнете разочарование, не бързайте с покупката, преди това определете възможните опасности и подводни камъни.
Можете да не забележите остарялостта на сградата или неизгодното разположение на жилището спрямо магазините и другите инфраструктурни обекти. Лятото е трудно да се вземат предвид проблемите с отоплението на апартамента през зимния период, а зимата е лесно да не обърнете внимание на затворен ресторант, пренаселен и шумен в курортния сезон.
Покупката на етап строителство е един от най-сериозните подводни камъни, тъй като обектът на продажба не е завършен или изобщо не съществува. По същество става въпрос за покупка на „котка в чувал“. Купувачът значително спестява в цената, но рискува да инвестира средства в „дългострой“ или да получи обект, който не отговаря първоначално декларираните характеристики.
Договорите за покупко-продажба, съставени от адвокати на строителни компании, често не съдържат адекватни условия за диверсификация на рисковете между купувача и продавача на недвижим имот.
Имейте предвид, че апартаментът може да е ипотекиран в банка, да принадлежи на няколко собственика или да има други лица, имащи права или претенции относно тази собственост. Може да има задължения по данъци към държавата, несанкционирана преработка, неподходящ статус на обекта в нотариалния договор (гараж, ателие) и др.
По-подробно за проблемите с недвижимостта: тук
Популярни въпроси и отговори
При оформлението на жилищен обект в собственост купувачът трябва да плати около 4-5 % от стойността на обекта. Това са нотариални такси, данък върху сделката, хонорар на адвоката и преводача. Комисионната на агенцията за недвижими имоти се плаща не от купувача, а от продавача на недвижимостта.
По-подробно за разходите на купувача четете: тук
След като собствеността премине при вас, ще трябва да плащате:
- Годишен данък върху недвижимостта – 0,15%
- Общинска такса – (0,2-1% в зависимост от общината);
- Такса поддръжка – годишна такса за обслужване на жилищния комплекс (от 50 до 3000 евро годишно).
Основата за изчисляване на годишния данък върху недвижимостта и общинската такса е кадастровата стойност на обекта (2-3 пъти по-ниска от пазарната). Научете повече за данъците и схемата за плащане на данъци върху недвижимостта.
Печалбата от наема зависи от правилния избор на жилищен комплекс и местоположение на недвижимостта. По време на туристическия сезон има голямо търсене от туристи на обекти в популярни жилищни комплекси с висок стандарт на комфорт. Трябва също да се вземе предвид, че колкото по-популярен е курортът или районът на града, толкова по-лесно е да се отдаде апартамент под наем.
С германски паспорт можете да останете на територията на България до 90 дни. Ако планирате да останете за по-дълъг срок, подайте заявление за разрешение за дългосрочно пребиваване в миграционната служба не по-късно от 3 месеца след пристигането. За да получите положителен отговор от българските власти, е необходимо:
- Да представите документи за собственост на територията на страната (или договор за наем на недвижимост);
- Да потвърдите необходимото ниво на доходи (ежемесечен доход, банково сметка);
- Да имате медицинска застраховка, валидна на територията на България, с необходимо ниво на застрахователно покритие.
Да, българското законодателство позволява законно да се отдава под наем недвижимост, при условие, че наемните доходи бъдат платени. По време на Вашето отсъствие можете да сключите договор с управляваща компания, която ще се занимава с отдаването под наем на Вашия апартамент или къща. Доходите от наема ще бъдат превеждани на Вашата банкова сметка или предадени по друг предварително уговорен начин. Комисионата на управляващата компания е около 25%.
