.jpg)
През III тримесечие на 2026 г. в България са вписани 45 312 продажби на недвижими имоти спрямо 58 184 година по-рано. Броят на сделките е намалял с 22,1%, а в някои райони по Черноморието спадът е още по-осезаем.
Активността на пазара на имоти в България осезаемо намалява. През III тримесечие на 2026 г. в страната са вписани 45 312 продажби на недвижими имоти. За същия период на 2025 г. те са били 58 184. Разликата е съществена — спад от 22,1% на годишна база.
Данните са от официалния отчет на българската служба за имотни вписвания (Агенция по вписванията) за периода юли–септември 2026 г. Тримесечната статистика на Имотния регистър — на български Имотен регистър, тоест държавния регистър на недвижимите имоти, — може да се види и на официалния сайт на Агенцията по вписванията.
Спадът се наблюдава не само за страната като цяло. Броят на вписаните продажби по Черноморието също намалява, като в някои важни за купувачите райони разликата спрямо миналата година достига десетки проценти.
За купувача това е интересен сигнал, но трябва да се тълкува внимателно. Статистиката не показва, че имотите в България са започнали масово да поевтиняват. По-скоро тя сочи, че пазарът е станал по-слабо активен и сделките вече не се сключват с предишната скорост.
Бургас, Варна и Несебър: къде активността е спаднала най-силно
По Черноморието динамиката се различава значително според района.
По данни на Службата по вписванията в Бургас през III тримесечие на 2026 г. са вписани 2 047 продажби спрямо 2 389 за същия период на 2025 г. Спадът е приблизително 14,3%.
Във Варна разликата е по-голяма: 2 853 продажби спрямо 3 870 година по-рано — приблизително минус 26,3%.
Още по-силно са се променили данните за Несебър, един от ключовите райони за ваканционни имоти. За периода юли–септември 2026 г. тук са вписани 1 857 продажби, докато година по-рано са били 2 951. Това е спад от приблизително 37,1%.
В Поморие промяната е значително по-слаба: 601 продажби спрямо 623, или около −3,5%. В Царево показателят е намалял от 461 на 345 продажби, или с приблизително 25,2%.
Картината е нееднородна. Не може да се каже, че цялото българско Черноморие се движи еднакво: в някои райони броят на сделките се запазва почти на миналогодишното ниво, а в други спадът е значителен.
Какво всъщност показва статистиката на Агенцията по вписванията
Тук има важна подробност. В отчета става дума именно за вписани продажби на недвижими имоти, а не само за продажби на апартаменти.
Имотният регистър на България съдържа сведения за актове, свързани с прехвърляне, изменение или прекратяване на правото на собственост и други вещни права върху недвижими имоти. В него се вписват и ипотеки и тежести. Затова статистиката на Агенцията по вписванията не бива да се възприема като отчет единствено за пазара на жилища.
Има и териториална особеност. Данните са групирани по служби по вписванията — териториалните служби, в които се вписват съответните сделки и актове. Затова например данните за Несебър не бива автоматично да се разбират като брой апартаменти, продадени само в административните граници на град Несебър.
Въпреки това данните са много ценни за анализа на пазара: позволяват да се сравнява активността през различни периоди и да се види къде броят на вписаните продажби се променя най-осезаемо.
Но отчетът не показва едно нещо — цените по сделките. Затова намаляването на броя на продажбите само по себе си не означава спад в стойността на имотите.
По-малко сделки не означава непременно по-ниски цени
Това е особено важен момент за купувача.
От спад на вписаните продажби с 22,1% не може директно да се заключи, че цените трябва да намалеят със същите 22% или че пазарът на имоти като цяло се свива. Това са различни показатели.
Броят на сделките характеризира активността на пазара. Цената показва при какви условия продавачите и купувачите в крайна сметка постигат съгласие. За известно време тези показатели могат да се движат в различни посоки.
Затова сега е по-интересно да се следи не само средната цена на квадратен метър, но и колко дълго конкретният имот остава на пазара, колко сходни оферти има наблизо и доколко продавачът е мотивиран да сключи сделка.
Когато активността на купувачите намалява, за продавачите е по-трудно да разчитат, че почти всеки имот бързо ще намери нов собственик. Особено ако цената е над пазарната или жилището има явни недостатъци.
Точно тук позицията на купувача може да стане по-силна.
Защо статистиката за ипотеките заслужава отделно внимание
В отчета има още една любопитна подробност. На фона на спада в общия брой продажби броят на вписаните договорни ипотеки не е намалял.
През III тримесечие на 2026 г. са вписани 14 407, докато за същия период на 2025 г. са били 13 945. Това е приблизително с 3,3% повече.
На пръв поглед показателите си противоречат: продажбите са значително по-малко, а договорните ипотеки — малко повече. Но не бива да се сравняват директно едно към едно. Вписването на договорна ипотека не означава автоматично отделна покупка на апартамент точно през това тримесечие. Ипотеката е самостоятелен вид акт, който подлежи на вписване.
Въпреки това статистиката показва нещо важно: пазарът не е спрял и сделките с кредитно финансиране продължават. Затова е по-точно да се говори не за изчезване на търсенето, а за спад в общата транзакционна активност.
Какво се промени за купувача
За човек, който търси имот в България, най-интересното започва именно тук.
На много активен пазар купувачът често трябва да вземе решение бързо. Ако няколко души едновременно разглеждат привлекателен имот, възможността дълго да се сравняват варианти или да се водят продължителни преговори е ограничена.
Когато сделките намалеят, ситуацията се променя. Не за всеки имот и не при всеки продавач, но се появява повече пространство за преговори.
Сега има смисъл да се следят особено внимателно три неща: срокът, през който имотът е на пазара, броят на сходните оферти и историята на промяната на цената.
По-подробно за проверката на имота, правните особености и подготовката за покупка разказваме в препоръките ни към купувачите на имоти в България.
Апартамент, който току-що е обявен за продажба на адекватна пазарна цена, може изобщо да не предполага сериозно договаряне. Различна е ситуацията при имот, който се продава от няколко месеца, а в същия комплекс или район има няколко съпоставими варианта.
Тук позицията на купувача е значително по-силна.
Вторичният пазар може да бъде особено интересен
На вторичния пазар на имоти в България мотивацията на продавачите се различава значително.
Един собственик е готов да чака година и почти не обсъжда цената. Друг трябва да приключи продажбата в определен срок. Именно затова средната пазарна статистика не отговаря на най-важния въпрос за конкретния купувач: на каква цена реално може да бъде купен точно този апартамент?
При намаляващ брой сделки търсенето на такива ситуации става особено интересно.
Преговорите невинаги са само за отстъпка. Могат да се обсъждат мебелите и техниката, графикът за плащане, срокът за предаване на имота или други условия по сделката.
В курортите има още един фактор: в един жилищен комплекс едновременно могат да се продават няколко апартамента от различни собственици. Формално това са много сходни имоти, но мотивацията на продавачите може да е напълно различна. Затова два апартамента с близка площ и начална цена в крайна сметка могат да се продадат при различни условия.
Трябва ли купувачът да чака допълнителен спад на активността?
Статистиката за едно тримесечие не позволява с увереност да се прогнозира по-нататъшната посока на пазара.
От текущите данни не може да се заключи, че цените непременно ще започнат да намаляват или че през следващото тримесечие броят на сделките ще продължи да спада със същия темп.
По-практично е настоящата ситуация да се използва по друг начин.
Ако подходящ имот вече е намерен, има смисъл цената му да се сравни със сходни оферти и да се разбере позицията на собственика. Ако изборът още не е направен — да се разгледат повече варианти от обичайното, особено на вторичния пазар.
Сега купувачът не е длъжен да се опитва да уцели най-ниската точка на пазара. По-важно е да не надплати за конкретния имот и да използва възможността за преговори там, където тя действително съществува.
Какво препоръчваме на купувачите по Черноморието
Актуалната статистика ясно показва защо пазарът не може да се оценява само по цената на квадратен метър.
Например значителният спад в броя на вписаните продажби в района на Несебър сам по себе си още не означава, че добър апартамент в търсен комплекс трябва да се продава с отстъпка. Но ако конкретният имот е на пазара отдавна, собственикът вече е коригирал цената, а наблизо има сходни оферти, аргументите за преговори стават повече.
Затова преди покупка има смисъл да се сравнят не един-два апартамента, а целият набор от конкурентни имоти в избраната локация.
