Обзор настоящия пазар на българската недвижимост

Компания «BolgarskiyDom» предлага на вашето внимание кратък преглед на пазара на недвижими имоти в България за 2016 година. Надяваме се, че подготвеният анализ и прогнозите, направени от нашите анализатори, ще ви помогнат да отговорите на следните въпроси:

• Изгодно ли е в момента да се купува недвижимость в България?
• Къде да се инвестират средства: в градско или курортно жилище, жилищна или търговска недвижимост?
• Каква е текущата ситуация в България и по каква траектория ще се движи пазарът на недвижими имоти в краткосрочен и дългосрочен план?

Пазарът на недвижими имоти в България – екскурзия в историята

Развитието на пазара на недвижими имоти в периода от 2000 до 2017 година преминава през няколко етапа.

1. 2000–2008 г. – „Бум“. Този период се характеризира с рязко увеличение на търсенето на български „квадрати“ от страна на купувачи от Западна Европа и Русия, активизация на строителството и стремителен ръст на цените (повече от 300%).
2. 2008–2012 г – „Падане“. Вследствие на световната икономическа криза от 2008 година, търсенето на българско жилище рязко намалява, започва продължително падане на цените. Към 2012 година българските недвижими имоти губят в стойност до 40% от пиковото докризисно ниво.
3. 2013-2014 г – „Стабилизация“. През 2013 година в България цените достигат "дъното", а през 2014 година започват да растат за първи път от началото на кризата.
4. 2015 – настоящия момент – „Растеж“. Ценовият тренд през 2015 година незначително се устремява нагоре. Увеличението на търсенето и ръстът на цените са особено видими в столицата и големите градове на България.

5 Тенденции на пазара на недвижими имоти през 2016 година

1. Стабилизация на сектора на курортните жилища. През 2016 година на черноморския пазар цари "безветрие". Не се наблюдава ажиотажно търсене на жилища, или, обратно, масови продажби на жилищни обекти. Предложението едва ли надвишава търсенето, което изключва резки колебания на цените, обаче все пак тегли ценовата граница надолу.

2. Растеж на вътрешния пазар. За първи път от дълго време брокерите отбелязват увеличение на вътрешния пазар. Все повече българи стават купувачи на жилищни обекти, както в градовете, така и на морските курорти. В приморския регион купувачите с български паспорт сключват 30-40% от общия брой сделки с недвижими имоти. Основна цел на повечето купувачи е постигане на доходи от наем.

Причини:

• Подобрение на макроикономическата ситуация в България.
• Намаление на разходите по ипотечни кредити (до 3,5-4,5% годишно) и опростяване на процедурата за получаване на банков заем.
• Намаление на банковите лихви по депозитите. Средната лихва по депозитите е 1-2%, докато доходността на недвижимостта варира в границите на 4-7%.

3. Промяна на структурата на чуждестранните купувачи. През 2015-2016 г. броят на руския купувачи на недвижими имоти е намалял с около една трета. В същото време на пазара излязоха нови играчи – беларуси, украинци, поляци. Миналата година българските брокери отбелязаха увеличение на запитванията за покупка на недвижими имоти от граждани на Германия, Израел, Румъния и балтийските държави.

Причини:

• Намаление на покупателната способност на руснаците и политическа напреженост в отношенията с Европа.
• Достъпни цени в сравнение с други направления и търсене от европейците на нови варианти за инвестиции.

4. Бум в сегмента на градската недвижимост. В София, Варна, Бургас и Пловдив ръстът на цените значително надвишава средните стойности за България. Според данни в края на декември, цените в столицата на България са се увеличили с 10%, във Варна и Бургас с 5,8% и 7,3% съответно.

Причини:

• Ръст на вътрешния пазар на фона на достъпни ипотеки и ниска доходност на банковите вложения.
• Недостиг на съвременни обекти на пазара.
• Висока доходност от наем на градската недвижимост.

5. Растеж на популярността на търговските площи. Вече няколко години пазарът на търговска недвижимост в България расте с двуцифрени числа, увеличава се броят на запитванията за покупка на офисни и търговски помещения, активизира се строителството на нови обекти.

Причини:

• Остра недостиг на търговски помещения в градовете на България.
• Висока доходност на търговска недвижимост (8,75%-11% в зависимост от типа).

Динамика на цените за 2016 година

Цените на недвижимостта растяха през цялата 2016 година. Според данни на българския Национален статистически институт с тримесечна разбивка, през всяко тримесечие на 2016 година се наблюдаваше ръст на цените в сравнение с аналогичния период на 2015 година. Освен това, положителната динамика беше отбелязана както на първичния пазар, така и в сегмента на вторичните жилища. Данните на НСИ за изменението на цените са приведени в следната таблица.

Измененията на цените през всяко тримесечие в сравнение с предходното са приведени по-долу.

Прогноз за развитието на пазара на недвижимост през 2017 година

Купувачи от Русия ще започнат да се завръщат на пазара. Укрепването на рублата намалява цената на българските жилища за гражданите на Русия. Съобразявайки се с този факт заедно с ръста на цените на нефта и стабилизирането на руската икономика, експерти се надяват на активизиране на продажбите на купувачи от Русия.

Цените на недвижимост в градовете продължат да растат. Търсенето и предлагането на пазара ще се изравнят едва след няколко години, затова растежът на потребителската активност ще бъде наблюдаван и през 2017 година.

Средната ценова граница ще се увеличи. На фона на растящото търсене цените на недвижимост в България през 2017 година продължат да растат. Особено това се отнася за големите градове.