.jpg)
Българският пазар на недвижими имоти формира за инвеститора от Белгия уникален икономически възможности. Ситуацията се дължи на предстоящото присъединяване на страната в еврозоната и продължаващия ценови арбитраж между Западна и Източна Европа.
Това не е само възможност за закупуване на жилища три пъти по-евтино, отколкото в Брюксел или Антверпен. Това е стратегически инструмент за диверсификация на капитала. Главен активът на белгиеца тук е ниският праг за влизане и Споразумението за двойно избягване облагане. Тази комбинация от фактори създава основата за ефективно инвестиции без излишни фискални загуби.
| Раздел | Какво ще научите |
|---|---|
| Таблица на правата върху земята. Как да направите Парцел за физическо лице без отваряне фирма. | |
| Сравняване на локации. Защо столицата е подходяща за отдаване под наем, а морето само за душата. | |
| Подробно изчисляване на нетната печалба. Изваждаме таксата за поддръжка и данъците от рента. | |
| Сравнение на Акт 14, 15 и 16. Таблица на рисковете и индустриалните тарифи за ток. | |
| Проверка на документи за прехвърляне на пари от белгийска банка без заключване. | |
| Как работи Сид и правилото "0% данък след 3 години" за жителите. |
Права на собственост в ЕС
Гражданите на Белгия имат право да купуват недвижими имоти в България на физическо лице. Историческото изискване за откриване на фирма е премахнато за повечето видове жилищни съоръжения.
Съществува обаче критична разлика между застроената земя и Земеделска земя. Грешка в състоянието на сайта води до необходимостта от спешно търсене номинален директор и откриване на юридическо лице за регистрация на сделката.
Матрица на правата на собственост върху земя за белгийски граждани
| Тип земя | Статус | Права на белгийски гражданин | Действие |
| Апартамент | Идеални части от земята | Право | Издава се за паспорт |
| Къща с парцел | Парцел | Право | Издава се за паспорт |
| Градина | Земеделска земя | Ограничение | Само чрез регистрация на фирма |
| Поле | Земя извън регулация | Ограничение | Само чрез регистрация на фирма |
География на печалбата-къде да търсим доходност
Пазарът в България е силно сегментиран по видове ползване на недвижими имоти. Капиталът генерира постоянен паричен поток през цялата година благодарение на дългосрочен наем. Крайбрежието работи по пиков модел на натоварване през юли и август и бездейства през зимата.
Важно е инвеститорът да разбере целта на местоположението преди покупката. Той това ще помогне да се избегне разочарованието от ниската рентабилност на курортната вила в морето.
Сравнителен анализ на инвестиционни локации
| Локация | Тип имот | Цел на покупката | Риск |
| София-Център | Луксозни апартаменти | Запазване на капитала | Висок праг на Влизане от 2500 евро на кв. м |
| София-Университети | Студентски апартаменти | Паричен поток 5-6% | Високо износване на ремонти поради наематели |
| Свети Влас | Премиум Курорт | Отдих и доходи | Сезонността на наема е само 3 месеца |
| бряг | Бюджетни комплекси | Забогатяване | Огромна конкуренция и дъмпинг |
| Северозапад | Селски къщи | Неликвид | Невъзможност за бърза препродажба |
Очаква се цените в София да нараснат с 5-8% на фона на новината за влизането в Еврозона. Курортните имоти ще покажат по-сдържан растеж в рамките на официалната инфлация.
Реална печалба от отдаване под наем на недвижими имоти
Рекламните брошури често показват брутна или мръсна възвръщаемост с цел привлечете купувач. Инвеститорът е важен за нетната доходност, която остава след всички удръжки.
Основният разход, който често се крие или подценява-Такса Подкрепа. В комплекси с басейн и охрана тя изяжда значителна част от печалба от наем.
Изчисляване на нетния доход-капитал срещу курорт при инвестиция от 85 000 $
| Позиция за приходи / разходи | Стратегия А-Капитал Дългосрок | Стратегия Б-Дневен Курорт |
| Съоръжение | 1-спален апартамент 65 кв. м. | Апартамент с басейн |
| Изтегляне | 12 месеца | 60-70 дни или Сезон |
| Брутен доход | 6 600 € | 5 000 € |
| Комисия На Агента | 0 = 0 дава собственик | - 1500% или 30% за управление |
| Такса поддръжка | - 400 вход, асансьор | - 780 $ при 12 $ /кв. м. |
| Комунални Ток / Вода | Наемателят плаща | - 450 броя плаща собственикът |
| Данък върху дохода 10% | - 620 € | - 350 € |
| Амортизация | - 300 € | - 300 € |
| НЕТНА ПЕЧАЛБА | 5 280 € | 1 620 € |
| Реална доходност | 6.2% | 1.9% |
Ако видите реклама гарантирана възвръщаемост от 10%, това е най-често маркетинг. Реалната доходност във валута сега е 4-6%. Курорт – това е покупка за комфортен живот, а големите градове са печеливша промяна в наем.
Техническа безопасност-актове 14, 15 и 16
Българската система за въвеждане в експлоатация на сгради има три задължителни етапа. Купуването на грешен етап може да доведе до многократно увеличение на сметките за услуга.
Най – опасният статус за неподготвен купувач е акт 15. В такава къща физически е възможно да се живее, но законно все още е строителна площадка.
Светофар за безопасност за инвеститора
| Акт | Състояние на готовност | Текуща тарифа | Риск за инвеститора |
| Акт 14 | Рамка на сградата | Няма връзка | Висок. Риск от замразяване на строителството. Купувайте само от доказани върхове. |
| Акт 15 | Готов за предаване | Индустриалният е 3 пъти по-скъп | Среден. Можете да живеете, но е скъпо да плащате за ток. Няма възможност за ипотека. |
| Акт 16 | Въведен в експлоатация | Домакински Стандарт | Минимален. Обектът е напълно ликвиден, можете да застраховате и ипотека. |
Забележка:
Рекламите често пишат фразата "акт 16 се очаква". Това означава, че в момента няма документ. Ние винаги проверяваме наличието на удостоверение за въвеждане в експлоатация чрез официалния регистър на ДНСК.
Банки и контрол-преминаване на проверка
България стриктно спазва директивите на ЕС за борба с изпирането на пари и прозрачност на капитала. Плащане на недвижими имоти в брой над 10 000 лева, което е около 5000 евро, забранено от закона.
За да прехвърлите средства от белгийска банка, ще трябва да преминете през процедурата проверка на клиента. Банките искат да докажат законността на произхода на парите.
Проверка на документи за Банката за потвърждаване на средства
- Данъчна декларация. Последната подадена декларация в Белгия.
- Извлечения от сметки. История на движението на средства през последните 6 месеца.
- Договори за продажба. Ако парите са получени от продажба на недвижими имоти или бизнес.
- Предварителен договор. Документът трябва да бъде преведен на английски или френски език.
Алгоритъм на сделката
Резервация.
Депозитът е 2000-5000 евро. Това действие премахва обекта от продажба.
Проверка.
Адвокатът проверява чистотата на титлата и историята на собствеността.
Предварителен договор.
Плащане на първата вноска в размер на 10-30% от цената.
Нотариален акт.
Пълно плащане на цената и официално прехвърляне на собствеността.
Регистрация.
Вписване на новия собственик в Булстат и данъчната служба.
Белгийските банки са сред най – консервативните в ЕС. Просто Покажи договорът за продажба често е недостатъчен. Ние готвим за нашите клиенти специален доверителен пакет за Банката: превод на предварителен договор сертифициран преводач и обосновка на икономическата целесъобразността на сделката. Без това транзакцията може да бъде замразена за 2 седмици за проверка на 0.
Пенсия в България за белгийски граждани
Преместването в България позволява на белгийските пенсионери не само да запазят нормално ниво на социално осигуряване, но и значително увеличаване покупателна способност поради разликата в цените и данъчните ставки.
Основното условие за комфортна имиграция е правилната координация на действията с белгийските държавни служби до момента на заминаването.
Алгоритъм за спестяване на плащания и медицина
| Етап | Служба в Белгия | Действие и резултат |
| Пенсия | Федерална пенсионна служба | Уведомление за промяна на държавата на пребиваване. Пенсията се прехвърля на българска сметка в евро без комисионни и закъснения. |
| Медицина | Осигурителна каса и осигурителен Институт | Заявка за формуляр 01. Този документ дава право да се регистрирате в българската система на НЗОК и да получават здравни грижи безплатно за белгийска застрахователна сметка. |
| Статус | Община | Отписване от регистъра. Получаване на потвърждение за легализация в нова държава. |
Данъчна оптимизация на доходите
Въпросът за данъчното облагане се превръща в основен финансов стимул за преместване. Ако пенсионерът живее в България повече от 183 дни в годината, той се прехвърля тук своя център за жизнени интереси и става местен данъчен резидент.
- Плоска скала. Вместо белгийската прогресивна ставка, която може да достигне 50%, в България се прилага фиксиран данък от 10%.
- Индексиране. Белгийската страна продължава да индексира плащанията, въпреки че пенсионерът живее в друга държава.
- Световна пенсия. Данъкът се плаща върху общия световен доход, но благодарение на споразумението за избягване на двойното данъчно облагане, повторните таксите са изключени.
Колеги, обърнете внимание на сроковете за регистрация на формуляр 01. Белгийски застрахователните каси понякога забавят издаването на документ за 4-6 седмици.
Препоръчвам да не се отпишете от адреса в Белгия до момента на получаване физически формуляр 01 на ръка. Без този документ ще трябва заплащане на лечение в България по търговски тарифи за чужденци, както и процесът на възстановяване чрез Брюксел е изключително бюрократичен.
Разходи за сделка и собственост
Купувачът в България поема основните разходи по юридическото оформяне предлагане. Освен цената на обекта, трябва да заложите допълнителен бюджет от 4-6%.
Структура на разходите при покупка
| Разходна позиция | Размер | На кого плащаме |
| Местен данък | 2.5% – 3.0% | Община или Община |
| Нотариална такса | ~ 1.0% – 1.5% | Нотариус в прогресивна скала |
| Такса вписване | 0.1% | Агенция по вписванията |
| Правна помощ | 600 – 1000 € | Адвокат или адвокат |
- Данък. Той е много нисък по европейските стандарти. Около 70-120 0 годишно за стандартен апартамент.
- Такса поддръжка. Таксува се в комплекси с удобства. Залог започва от 8 ПР. на кв. м. на година.
- Застраховка. Издава се Доброволно. Цената на полицата е около 100-150 бр годишно.
Забележка:
Препоръчваме незабавно да поставите тези разходи в модела на изплащане. Нисък цената на апартамента може да бъде изравнена с висока такса за поддръжка в комплекс.
Данъчен щит и Сидни
Между България и Белгия действа Конвенцията за избягване на двойното облагане. Данъците върху недвижимите имоти се плащат в страната на пребиваване обект, тоест в България.
Ключово предимство е българският закон за ЗДДФЛ, Чл. 13. Тази законодателна нормата е уникална за фискалното пространство на Европа и позволява законно избягвайте данъка върху дохода.
3-годишно Правило за данък върху капиталовата печалба- Ситуация. Купихте апартамент и го продадохте след 3 години и 1 ден.
- Резултат. Данъкът върху капиталовата печалба в България ще бъде 0%.
- Сравнение. При спекулативна продажба преди 3 години данъкът ще бъде 10% от разликата в цените.
Клауза за прогресия.
Белгийската данъчна служба освобождава доходите от български недвижими имоти от повторния данък. Този доход обаче се взема предвид при изчисляване на ставката на останалите ви доходи, например от заплата. Това може да е незначително увеличете ефективната си данъчна ставка в Белгия. Въпреки това, общата финансова полза от инвестицията остава значителна.
Резюме за инвеститора
Влизането на пазара в България е залог за увеличаване на стойността на актива след приемането евро. Правните рискове са сведени до минимум, ако следвате строг алгоритъм проверка на документи.
Пасивен доход.
Изберете капитал и готови съоръжения с Акт 16 за стабилност.
Лична употреба.
Изберете ваканционни ваканционни имоти, но вземете предвид годишните такси.
Хоризонт на планиране.
Разчитайте на минимум 3 години собственост за данъчен кредит 0% при продажба.
Агенция за недвижими имоти – вашият гарант за безопасна покупка Български жилища. Ние формираме екип-независими адвокати, преводачи и счетоводители, които ще гарантират чистотата на сделката и данъка ефективност.
Честа грешка е объркването на двора в статута на земеделска земя и двора за развитие. В селските райони границите на парцелите често са замъглени. Проверяваме състоянието всеки метър земя чрез кадастралната карта преди депозита.